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Theme. 02
「新築物件と中古物件」について
前編~それぞれのメリット・デメリット~
講師:長嶋修[株式会社さくら事務所]

不動産ゼミナール不動産ゼミナール

住宅や建築の専門家、アナリスト、住宅販売のプロなどを
特別講師に迎え、まちづくりやリノベーションの”イマ”を研究。

特別講義

Theme. 02
「新築物件と中古物件」について
前編~それぞれのメリット・デメリット~
講師:長嶋修[株式会社さくら事務所]

特別講師:長嶋修(Osamu NAGASHIMA) / 株式会社さくら事務所創業者 不動産コンサルタント
さくら事務所創業者・不動産コンサルタント。不動産デベロッパーで支店長として幅広く不動産売買業務全般を経験後、1999年に業界初の個人向け不動産コンサルティング会社である、不動産の達人「株式会社さくら事務所」を設立。現在同社会長。また、住宅の安全性を測るホームインスペクション(住宅診断)の分野では、そのパイオニアとして、「NPO法人 日本ホームインスペクターズ協会」を設立するなどして、普及・発展に務めている。

これからマイホームを持ちたい人が迷う「新築物件」と「中古物件」について、また徐々に浸透している中古物件の「ホームインスペクション」について、今回さくら事務所の長嶋修さんに特別講義をしていただきます。

渋谷駅近くにある株式会社さくら事務所(https://www.sakurajimusyo.com/


【さくら事務所(https://www.sakurajimusyo.com/)とは?】
株式会社 さくら事務所は「人と不動産のより幸せな関係を追求し、豊かで美しい社会を次世代に手渡すこと」を理念として活動する、業界初の個人向け総合不動産コンサルティング企業。1999年不動産コンサルタント長嶋修さんが設立。
第三者性を堅持した立場から、利害にとらわれない住宅診断(ホームインスペクション)やマンション管理組合向けコンサルティング、不動産購入に関する様々なアドバイスを行なう「不動産の達人サービス」を提供している。売り手側の論理でなく、購入者の立場に立った調査報告・アドバイスを提供し、44,000組を超える実績を持っています。

前編では「新築物件と中古物件」について
後編では「ホームインスペクション」について
ご紹介します。


特別講義 Index(前編)
1. 新築物件と中古物件のメリット・デメリット
2. ホームインスペクションとは?
3. 中古物件のリスク

今回の記事は、こんな人にオススメです。
・新築を買うか中古を買うか迷っている
・中古物件に興味があるけれど不安もある
・ホームインスペクション(住宅診断)について知りたい

1. 新築物件と中古物件のメリット・デメリット

― マイホームを持つ際に、新築物件を買うべきか、それとも中古物件を買ってリノベーションするべきか悩むところですが、それぞれのメリットとデメリットについて長嶋さんはどのように捉えられていますか?

▷税制優遇はほぼ同じになってきている
これまでは新築か中古かという対立軸のようなものがありましたが、最近その垣根はだいぶ崩れてきています。
一般論で言えば、新築のメリットというのは、
・税制優遇
・各種の固定資産税が安い
・不動産取得税がほぼゼロ
・住宅ローン控除など
など各種優遇があって、一般的に買いやすいわけです。

一方で、中古住宅の場合は木造だと20年、鉄筋コンクリートだと25年を超えると住宅ローン控除などの優遇がなくなるなど、比較すると今までは中古物件が買いにくかったのです。
が、最近は新築でも中古でも住宅ローンの垣根がほぼなくなって、条件がほぼ一緒になってきたんですね。
詳しく言うと5年ほど前は中古を買ってリフォーム・リノベーションしようとすると、その費用は別途自己資金で用意するか、あるいは別でローンを組まないといけなかったのでやりにくかったんです。
しかし、今はほとんどすべての金融機関でリフォーム・リノベーション費用も住宅ローンと合わせて借りることができるようになってきたので、そういう意味で垣根が低くなりました。

▷日本の中古住宅の寿命は短いわけではない
また「日本の中古住宅の寿命は短い」「木造住宅の寿命は30年」とよく聞くと思いますが、実はこの年数は取り壊した建物の平均年数を言っているだけで、長持ちして生き延びた住宅はカウントに入っていないのです。生き延びている住宅も含めて平均寿命とすると、木造住宅の寿命は65年ぐらいなんです。意外と長持ちしますよね。
特にここ数十年の間につくられた住宅でよほど変なものでない限りは、木造でも鉄筋コンクリート造でもどんな構造であっても、普通に設計されて、工事されて、手抜きなくつくられて、ほどほどの点検・メンテナンスが一定揃っていれば、どんな構造でも100年は持つはずです。


▷中古住宅はよくわからない?
これまで「中古住宅はよくわからない」と言われていました。何がわからないのかと言うと、何がわからないのかもわからないっていう漠然としていることも多かったですけど(笑)
要は、中古住宅になるとリフォームや修繕ということがプラスαで入ってくるので、それがよくわからないということでした。

「よくわからないこと」を解消しようということで、2018年4月から国の制度改正で「ホームインスペクション(住宅診断)」の説明が義務化されました。
しかしながらホームインスペクション自体をやることが義務化されたわけではなくて、インスペクションっていうものがありますよということを中古住宅取引時に説明すること、までですが…、それでも第一歩として建物のコンディションを見極めましょうということです。

2. ホームインスペクションとは?

▷ホームインスペクション=建物の健康診断
国は最終的に、築年数を無視した建物を増やしたいわけです。
つまりどういうことかというと、今までは新築の時に買った後が一番高くて人が住んだ瞬間に2割ぐらい価値が下がって、10年で半分、25年でゼロ、という一律の評価をしていました。例えば人間で例えると同じ40歳でも人によってものすごいガタきてたりするじゃないですか(笑)
だから現実の築年数は基本無視して、取り引き時点で建物が〈事実上何歳にあたるか〉ということをチェックしようということです。人間で言ったらまさに健康診断みたいなものですね。
この人は40歳だけれども健康年齢は15歳ですみたいな話です(笑)
というところにまで最終的にもっていきたいっていうのが国の意図です。
日本以外の先進国(アメリカやオーストラリア、カナダ、EU諸国などG20に入っている国々)ではすべてそのようになっているので、日本は遅ればせながらこういうことをやろうということです。

▷ホームインスペクション(住宅診断)とは?
住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場からまた専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行う専門業務です。米国では、州によって異なりますが、取引全体の70~90%の割合でホームインスペクションが行われ、すでに常識となっています。

ホームインスペクションでは、非破壊で確認できる範囲で建物のコンディションを見極め、「欠陥住宅ではないか?」「いつごろ、どこに、いくらくらいのお金がかかるのか?」「あと何年くらいもつのか?」などのアドバイスも含め、売買の判断材料とすることで、中古住宅取引のリスクを軽減することができます。

ホームインスペクションのおすすめのタイミングは「申し込み後、契約前」。
なぜなら「ホームインスペクションの結果、必要と判明した修繕費用などを資金計画に組み込むことができる」「利害関係のない第三者からのセカンドオピニオンを購入の判断材料にできる」「万が一、大きな問題が見つかった場合には無条件で引き返せる」「申し込みをしているため、原則として他の方に買われる心配がない」ためです。

実際のホームインスペクションでは
・著しい建物の傾き
・不同沈下している可能性
・継続していると思われる雨漏りの形跡
・著しい施工不良の有無
・構造耐力上主要な部分の著しい損傷
・躯体の腐食・変形の有無
・屋内給排水管の著しい劣化、漏水やその形跡
・詳細な調査を行う必要のある箇所の有無

具体的には、一戸建であれば、基礎や外壁などのひび割れ、建物の傾き、床下の水漏れ、シロアリの被害、屋根裏の雨漏り、換気扇など設備の動作確認などです。
所要時間は、戸建てで3時間(屋根裏・床下の詳細調査をご希望の場合はプラス1~2時間)、マンションで2時間ほどです。

さくら事務所WEBサイトhttps://www.sakurajimusyo.com/guide/14476/より引用

▷中古物件選びはロシアンルーレットのよう
ただ、今はまだそうではなくて、相変わらずものの数年で建物の価値がものすごく下がる。一戸建ての場合はだいたい15年ぐらい、マンションの場合は20年ぐらいで落ち率が大きいです。
だから「築何年の家がお買い得ですか?」という質問の場合は、「一戸建ての場合は築15年落ち、マンションの場合は20年落ち」みたいに答えています。
でもそれは今だけで、例えば同じ築30年の住宅を10戸並べて私が調べると、全然3,000万円の価値がないなと思うものもいっぱいあるし、その逆もあるわけですよね。今はロシアンルーレットみたいな市場とも言えます。
前向きに捉えれば価格は安いのに実際はものすごく価値がある長持ちする住宅も混ざっているし、ちゃんと調べればいい買い物をすることもできるということです。
将来はこのばらつきがなくなって建物の状態だけの価格に最終的にはなっていくんですけど、今はばらつきがある市場でこれから整備されていくというプロセスにあるということですね。

それで、新築と中古どちらを選ぶべきかという問いに対しては、新築が良ければ新築がいいですし、中古で良ければ中古でいいですし、もう人それぞれですね。絶対ここに住みたい、という立地限定の傾向が強い人は中古になることが多いです。住みたい場所に新築ができなかったら中古から選ぶしかないですから。

3. 中古物件のリスク

― 中古物件を買うときに確認するべきこと・注意するべきことはなんでしょうか。

やはりプロのホームインスペクターに見てもらうのがいいと思いますね。
例えば、鉄筋コンクリートの建物のひび割れ1つとっても全然問題ないいいひび割れ悪いひび割れがあるんですよ。
ズボッと奥まで紙が入ってしまうようなひび割れはそのまま放置していちゃダメです。
一方、ヘアークラックと言ってコンクリートのひびが小さいもの、かつ奥行きがないものは別に放っておいても大丈夫なんです。
コンクリート自体は結構長持ちするんですよ。新築時が一番コンクリートの強度が弱くて、50年ぐらいかけてどんどん強くなって、またさらに50年かけて弱くなっていくという感じです。

メモ:コンクリートのヒビの理由
最初、コンクリートはアルカリ性で水や空気が中に入っていかない

50年かけてだんだん中性化し固くなっていき、水や空気を中に浸透しやすくなる

中の鉄筋が水や空気に触れて錆びてしまうと鉄筋が膨張する

コンクリートを壊してヒビが入る

ヒビが入る理屈はそうであっても建物が劣化するとその限りではないわけです。

そして、家の傾きもいいものと悪いものがあります。
例えば、床や壁は結構傾いているものでビー玉が普通に転がります。新築の時は1000分の3までの傾きは許容されていますが1000分の3っていうことは10mで3cmで、意外と傾いています。しかし中古住宅になると、1000分の5まで許容されるんです。10mで5cm。結構勢いよくビー玉が転がります(笑)

そんな傾きがあることがわかったら、次は原因が何なのかということです。
大雑把に言って、本体の構造の問題ではなく、内部の造作の場合だったら特に問題はないです。ですが、構造や地盤の問題だとすると放ってはおけません。
地盤の問題だったとしても、それが古い土地で傾いたら傾いたで収まっているものなのか、放っておくとどんどん傾いていってしまうものなのか。

つまり、ホームインスペクションでは劣化の状況を見ます。
ひび割れがあった場合、それはいいのか悪いのか、悪いのだとするといつ頃どんな風にいくらぐらいかけて直せばまた何年ぐらいもつようになるのか、そういう話です。

劣化の状態がだいたいわかるレベルの検査の費用は、マンション5万円、一戸建て6万円ぐらいです。だいたい2〜3時間でひと通りチェックして、それがご自身の要望にどれくらい応えるかアドバイスをします。
欧米では当たり前にされていることです。日本でも説明は義務化されましたがまだ全体の10%も広まっていないと思います。

建物を調べるとどこまでも深く調べられますし、場合によっては壁を壊して中を見る破壊検査もできますがどの程度やるかは物件によります。人間の健康診断も一次診断でだいたい要精密検査かどうかはわかりますよね。

人間が年1回健康診断するのと同じ話で、当然お医者さんに見てもらうわけです。年に1回自分で自分の体を点検するとはならないじゃないですか(笑)

なので、質問の答えに戻ると、ホームインスペクターにお任せするのがいいと思います。

最近中古物件を買ってリフォーム・リノベーションすることを一般の方たちが選び出して、それに伴って、リフォーム・リノベーションを行う新規参入プレイヤーもすごく増えています。
その中にはあまり建物のことがわからないままでリフォーム・リノベーションをやっている不動産会社もあるので、それは気をつけた方がいいです。ということでやはり、第三者の評価を入れた方がいいですね。自分で自分のことを守ることをおすすめします。

どこまでリフォーム・リノベーションするかですが、建物の品質や劣化状態も同じようなもので、中古住宅で上位15%ぐらいはまったく何もしなくても問題なくそのまま住めます。
そして真ん中の70%ぐらいは中小の修繕や耐震・改修が何かしら必要で、残りの15%は建て替えた方がいいという分布でして、大半の住宅は建て替えた方がいいということにはならないんです。結局、費用対効果というところで考えると80%以上の建物は中小の不具合・修正ぐらいで、あるいは耐震・改修ぐらいでどうにかなります。(上記イメージ図参照)


後編「ホームインスペクション」についてに続きます。

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